Symbol AbrechnungWas sind Nebenkosten?

Für den Vermieter sind Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung fortlaufende Kosten, die anteilig durch die einzelnen Mietparteien getragen werden müssen. Abgerechnet werden dürfen nur Kosten die im Mietvertrag genannt sind. Welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Inhalt
  1. Umlage der Betriebskosten
  2. Nebenkosten
  3. Nebenkostenabrechnung (kalte Betriebskosten)
  4. Heizkostenabrechnung (warme Betriebskosten)
  5. Was sind keine Nebenkosten?
  6. Betriebskostenverordnung

1. Umlage der Betriebskosten

Die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung und Heizung müssen gemäß der Heizkostenverordnung (HKVO) § 4 Abs. 1 nach Verbrauch erfasst werden. Der Gebäudeeigentümer ist verpflichtet den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Hierzu sind gemäß § 5 Abs. 1 der HKVO Wärmezähler oder Heizkostenverteiler sowie Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Die HKVO gilt auch für Eigentümergemeinschaften.

Ist im Mietvertrag nichts anderes geregelt müssen die Kosten gemäß  Flächenanteil auf die Nutzer umgelegt werden. Kann jedoch ein Verbrauch oder eine Verursachung erfasst werden, ist dies vorrangig gegenüber der Wohnfläche nach einem entsprechenden Maßstab anteilsmäßig umzulegen,  siehe BGB § 556a Abs. 1.

Im Mietvertrag finden die folgenden Verteilerschlüssel Verwendung. Eine Umlage nach Personen ist bei manchen Nebenkosten gerechter wie die Verteilung nach Fläche.

  • Anzahl der Wohnungen
  • Verhältnis der Nutz-/Wohnflächen oder des umbauten Raumes
  • Zahl der Nutzer
  • Verbrauch
  • Verhältnis der Mieten
  • Eigentumswohnungen die Miteigentumsanteile
  • Unterschiedliche Nutzung (gewerblich, privat)

2. Nebenkosten

Die Nebenkosten teilen sich auf in

  • Heizkosten („warme” Kostenarten/Betriebskosten)
  • Nebenkosten („kalte” Kostenarten/Betriebskosten)
Kalte BetriebskostenWarme Betriebskosten
(Nebenkostenabrechnung)(Heizkostenabrechnung)
  1. Laufende öffentliche Lasten
  2. Wasserversorgung
  3. Abwasser
  4. Aufzug/Fahrstuhl
  5. Straßenreinigung und Müll
  6. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung   
  7. Gartenpflege
  8. Beleuchtung
  9. Schornsteinreinigung
  10. Sach- und Haftpflichtversicherung
  11. Hausmeister
  12. SAT-Antenne und Internet
  13. Einrichtung der Wäschepflege
  14. Sonstige Betriebskosten
Betrieb:
  1. Zentrale Heizungsanlage
  2. Zentrale Warmwasserversorgung

3. Nebenkostenabrechnung (kalte Betriebskosten)

1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks

Grundsteuer

2. Wasserversorgung

Neben dem eigentlichen Wasserverbrauch, die dafür anfallenden Grundgebühren und Wartungsgebühren, Gebühren des Hauswasserzählers und ggf. die Betriebskosten einer hauseigenen Wasserversorgungs- oder -aufbereitungsanlage.

3. Abwasser

Kosten für die Entwässerung des Grundstücks, ggf. Kosten einer Entwässerungspumpe und die Kosten für das Abwasser.

4. Aufzug/Fahrstuhl

Kosten für Wartung, Reinigung, Pflege, Betriebsstrom, Überwachung, regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und -bereitschaft.

5. Straßenreinigung und Müll

Kosten der Müllabfuhr, Betriebskosten für Müllschlucker, Müllkompressoren, Müllabsauganlagen, Reinigungskosten der Mülltonnen. Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung, Kosten für den Winterdienst und das Streugut (sofern nicht ein Hausmeister für den Winterdienst zuständig ist). Nicht jedoch Anschaffungskosten für Reinigungsgeräte oder Schneeschaufeln.

6. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

In allen gemeinschaftlich genutzten Bereichen können Kosten für die Gebäudereinigung umgelegt werden, dazu gehören beispielsweise Eingang, Keller, Dachboden, Waschküche, Flure und Treppenhaus.

7. Gartenpflege

Gehört ein Garten zum Haus sind die Kosten hierfür umlagefähig in der Nebenkostenabrechnung. Dazu gehören Kosten für die Pflege und Erneuerung der Pflanzen, beispielsweise auch Sand für einen Sandkasten. Nicht jedoch Anschaffungskosten für Gartengeräte wie Rasenmäher.

8. Beleuchtung

Die Stromkosten für Beleuchtung im Außenbereich und gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Eingang, Keller, Dachboden, Waschküche, Flure und Treppenhaus.

9. Schornsteinreinigung

Nur wenn die Schornsteinreinigung nicht in der Heizkostenabrechnung aufgeführt ist. Umgelegt werden die Kehrgebühren gemäß gültiger Gebührenverordnung.

10. Sach- und Haftpflichtversicherung

Dazu gehören Glasversicherung, Gebäudeversicherung, Gebäudehaftplicht und ggf. Haftplichtversicherungen für einen Aufzug oder Öltank.

11. Hausmeister

Leistungen und Kosten, einschließlich Lohnkosten und Sozialversicherungsbeiträge. Übernimmt der Hausmeister Reparaturen und Verwaltungsaufgaben, müssen die umlegbaren Kosten für den Hausmeister entsprechend gesenkt werden.

12. SAT-Antenne und Internet

Gemeinschaftsanlagen Antenne oder Breitbandkabelnetz, Kosten für den Betrieb, Stromkosten, Wartung und monatliche Anschlussgebühren

13. Einrichtung der Wäschepflege

Vom Vermieter gestellter Wäscheraum und Maschinen, Kosten für die Reinigung, Prüfung der Betriebssicherheit und Bereitschaft.

14. Sonstige Betriebskosten

Beispielsweise Wartung und Prüfung der Feuerlöscher, Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbad oder Sauna

Hinweis

Bewohnte Flächen müssen von gewerblich genutzten Flächen getrennt werden. Da gewerblich genutzte Flächen meist höhere Nebenkosten beispielsweise beim Wasserverbrauch oder bei der Grundsteuer produzieren, ist es nicht zulässig diese auf die bewohnten Mietflächen umzulegen.

Es darf nicht zu einer doppelten Abrechnung einer Leistung kommen. Kosten die in der Heizkostenabrechnung enthalten sind dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung erneut auftauchen. Leistungen des Hausmeisters werden einzeln in Kostenpositionen (z.B. Gartenpflege, Winterdienst...) ausgewiesen und als Gesamtposten „Hausmeister”.

Übernimmt der Hausmeister auch Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen, dürfen die dafür entstandenen Kosten nicht als Nebenkosten abgerechnet werden.

4. Heizkostenabrechnung (warme Betriebskosten)

Betrieb der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgungsanlage

  • Brennstoff und seine Anlieferungskosten
  • Erfassung des Verbrauchs inklusive der Berechnung
  • Der nötige Strom für den Betrieb der Anlage (Betriebsstrom Heizung)
  • Prüfung der Betriebssicherheit und -bereitschaft,
  • Reinigung und Emissionsmessung durch Schornsteinfeger oder Heizungskundendienst
  • Nutzung von angemieteten Ausstattungselementen
  • Amortisierung der Messgeräte (11 %)
  • Bedienung, Überwachung, Wartung und Pflege durch Heizungskundendienst (nicht jedoch Reparaturen oder Instandsetzung!)
  • Eichgebühren/Eichservice
  • Gerätemiete der Messgeräte
  • Mietkosten der Anlage
  • Kesselreinigung und Tankreinigung

5. Was sind keine Nebenkosten?

1. Reparaturen und Instandhaltung

Hierzu zählen sowohl allgemeine Reparaturen und Instandhaltung am Haus und der haustechnischen Anlagen (beispielsweise auch Heizungs- und Wasserinstallation) als auch in den Wohnungen der Mieter.

2. Fahrstuhl

Nicht umgelegt werden können Reparaturkosten und Instandhaltung, beispielsweise auch bei Vollwartungsverträgen, diese enthalten oft  Reparaturkosten, dann können die Kosten ggf. nur bis zu 50 % auf die Mieter umgelegt werden.

3. Verwaltung

Kosten der Hausverwaltung, Telefon, Porto, Bankgebühren oder Kosten der Wohneigentümergemeinschaft.

4. Anschaffungskosten

Für Neuanschaffung oder Ersatz von Reinigungsgeräten, Werkzeugen oder Gartengeräten.

5. Müll

Mietkosten oder Anschaffungskosten für Müllbehälter.

6. Versicherungen

Rechtschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung.