Symbol AbrechnungAbrechnung von Heizkosten und Warmwasser

1. Warum müssen Warmwasser und Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden?

Eine Aufteilung der Kosten nach Fläche ist nicht gerecht. Sparsame Mieter müssen immer für die Mieter, die nicht auf ihr Verbrauchsverhalten achten, anteilig Ihrer Wohnfläche mitbezahlen. Sinnvolles Sparverhalten eines Mieters soll ihm auch zugute kommen und die Heizkosten senken, dies ist nur bei einer Abrechnung nach Verbrauch möglich. Ein weiterer wichtiger Aspekt den der Gesetzgeber damit erzielen möchte ist Abgasemissionen und Energieverbrauch zu senken, zum Schutz von Klima und Umwelt. Die Heizkosten pauschal abzurechnen ist rechtlich nicht zulässig.

Der Gesetzgeber hat daher Regeln aufgestellt wie die Kosten für Wärme gerecht unter den Mietparteien aufgeteilt werden. Diese Regelungen sind in der sogenannten Heizkostenverordnung (HKVO) vom 01.01.2009 niedergeschrieben. Die Heizkostenverordnung sieht vor, die Kosten für Wärme und ggf. Warmwasseraufbereitung in Grundkosten und Verbrauchskosten aufzuteilen. Die Grundkosten werden aufgrund der jeweiligen beheizten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche berechnet, die Verbrauchskosten werden über Zähler (Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler) ermittelt.

Als Verhältnis zwischen Grundkosten- und Verbrauchskosten, dem sogenannten Abrechnungsmaßstab, sind folgende Aufteilungen zulässig:

  • 50% Grundkosten und 50% Verbrauchskosten
  • 40% Grundkosten und 60% Verbrauchskosten
  • 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten

Es sind unterschiedliche Verbrauchsaufteilungen für Heizung und Warmwasser möglich. In der Praxis bedeutet das, dass Sie bei Gebäuden, in denen der Wärmeverbrauch im Wesentlichen gemessen wird, mit dem Verbrauchsanteil 30/70, also Aufteilung in 30% nach Grundkosten und 70% nach Verbrauch, meistens richtig liegen.

Bei Altbauten, mit weitestgehend ungedämmten Heizrohren, entsteht ein Rohrabwärmeverlust und das Gebäude ist energetisch unvorteilhaft. In solchen Liegenschaften wird mit dem Grundkostenanteil von 50% gerechter auf die einzelnen Nutzer im Verhältnis ihrer Flächen verteilt. Bei neueren, oder sanierten Gebäuden ist die Umlage mit 30% Grundkosten (nach m² Fläche) und 70% Verbrauchskosten (nach Einheiten, kWh, m³ usw.) der übliche Standard.

Hinweis
Einzelheiten für die Wahl des Verbrauchsanteils finden Sie in der Heizkostenverordnung (HKVO) §6, §7 (Wärme) und §8 (Warmwasser).

2. Was für Nebenkosten gehören in die Heizkostenabrechnung?

Folgende Heiznebenkosten können in der Heizkostenabrechnung enthalten sein:

  • Erfassung des Verbrauchs inklusive der Berechnung
  • Der nötige Strom für den Betrieb der Anlage
  • Prüfung der Betriebssicherheit und -bereitschaft,
  • Reinigung und Emissionsmessung durch Schornsteinfeger oder Heizungskundendienst
  • Nutzung von angemieteten Ausstattungselementen
  • Amortisierung der Messgeräte (11 %)
  • Bedienung, Überwachung, Wartung und Pflege durch Heizungskundendienst (nicht jedoch Reparaturen oder Instandsetzung!)
  • Betriebsstrom Heizung
  • Eichgebühren/Eichservice
  • Gerätemiete der Messgeräte
  • Mietkosten der Anlage
  • Kesselreinigung und Tankreinigung

3. Was sind beheizte, Warmwasser und Nebenkosten Nutzflächen?

1. Nutzfläche Hausnebenkosten

Nutzfläche für die Hausnebenkosten (Bruttonutzfläche) gemäß Wohnflächenverordnung einschließlich Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen usw.

Gemäß Wohnflächenverordnung sind die Grundflächen

  • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig,
  • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte,
  • von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen zur Hälfte,
  • von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

2. Beheizte Nutzfläche

Heizfläche (beheizte Nutzfläche) ohne Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen.

Gemäß der Wohnflächenverordnung sind die Grundflächen

  • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern vollständig,
  • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte anzurechnen.

3. Nutzfläche Warmwasser

Entspricht der mit Warmwasser versorgten Fläche der Wohnung. Diese ist in der Regel identisch mit der beheizten Fläche.

Eine Ausnahme besteht wenn eine Wohnung nicht an die zentrale Warmwasserversorgung angeschlossen ist. Für diese Nutzereinheit ist der Wert 0 m² in der Online-Abrechnung einzutragen. Damit stellen Sie sicher, dass die betreffende Wohnung auch keinen Grundkostenanteil von der Warmwasseraufbereitung tragen muss.

Hinweis
Generell auszuschließen sind Abstellräume, Bodenräume, Garagen, Heizungsräume, Kellerräume, Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Trockenräume und Waschküchen.

4. Ist die Warmwasserabrechnung immer in der Heizkostenabrechnung enthalten?

Nein, immer dann nicht wenn die Kosten der Erwärmung des Brauchwassers nicht über eine zentrale Warmwasserversorgung erfolgt.

Dies ist zum Beispiel der Fall bei separaten Warmwasserspeichern, Umgangssprachlich „Boilern”, die elektrisch betrieben werden. Typisch für solche sind beispielsweise WW-Speicher unter der Spüle, Waschbecken und ein großer Boiler im Bad für die Badewanne bzw. Dusche. Die Energiekosten für die Warmwasserbereitung wird hier über die Stromrechnung des jeweiligen Mieters abgerechnet.

Hinweis
Die Kosten des Wassers selbst sind Bestandteil der Nebenkostenabrechnung (Kaltwasserabrechnung)!

5. Was muss bei der Abrechnung von Warmwasser und Heizkosten beachtet werden?

  1. Der Vermieter ist zunächst nach dem Mietrecht verpflichtet eine Heizkostenabrechnung in schriftlicher Form den Mietern zur Verfügung zu stellen. Die Heizkostenabrechnung, in Form eines eigenständigen Dokuments, ist immer Bestandteil der Betriebskostenabrechnung. Damit soll die separate Heizkostenabrechnung für den Mieter leichter nachvollziehbar und nachprüfbar sein.
  2. In einer Heizkostenabrechnung werden nur folgende Kostenarten abgerechnet:

    • Heizkosten
    • Die Kosten für die Erwärmung des Brauchwassers (Warmwasser)
    • Heiznebenkosten

  3. Die Heizkosten dürfen nicht pauschal auf die Mieter umgelegt werden (z.B. nach Quadratmetern) sondern müssen in einem festzulegenden Anteil nach Verbrauch und Grundkostenanteil dem jeweiligen Nutzer berechnet werden.
Hinweis
Die Betriebskostenabrechnung muss für den Nutzer verständlich und nachvollziehbar sein. Der BGH hat in einem Grundsatzurteil (Urteil v. 23.11.1981, AZ: VIII ZR 298/80) entschieden, dass die folgenden Mindestangaben enthalten sein müssen:
  • Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,
  • Die Berechnung des jeweiligen Anteils des Mieters/der Mieterin und
  • Die Auflistung der geleisteten Vorauszahlungen.

6. Wann ist der Verbrauchsanteil von 70% anzusetzen?

Wird bei der Heizkostenabrechnung der Verbrauchsanteil höher gewertet, so fällt dem Mieter sein schlechtes Heizverhalten eher auf. Dies soll zu sparsameren Verbrauchsverhalten führen. Andererseits wird er den Vermieter darauf ansprechen, ob die Heizkosten gesenkt werden können. Eigentümer mit energetisch ungünstig beschaffenen Gebäuden sollen zu Sanierungsmaßnahmen beeinflusst werden. Dem Eigentümer soll daran gelegen sein Abhilfe zu schaffen - um ihren Mietern günstige Verbrauchskosten zu ermöglichen. Nebenkosten stellen heute oft die „zweite Miete” dar. Ein energetisch vorteilhaftes Objekt lässt sich leichter vermieten, da die Nebenkosten erheblich geringer ausfallen können.

Der Gesetzgeber schreibt daher die Anwendung eines Verbrauchsanteiles von 70% vor, wenn das Objekt

  • Das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllt und
  • Mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und
  • In dem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.

Die Vorschrift entfällt, wenn einer der 3 Punkte nicht erfüllt ist. Da die Beurteilung der Kriterien nicht immer ohne Weiteres möglich ist, sollte eine Fachkraft, beispielsweise ein Energieberater, hinzugezogen werden. Dies ist gerade bei „älteren” Gebäuden, die vor 1994 errichtet wurden zu empfehlen.

Hinweis
Tipp zum dritten Punkt: sind die durch die Wohnung zur Wärmeverteilung laufenden Heizleitungen vollständig gedämmt (verkleidet), ist dieser Punkt nicht erfüllt und es entfällt die Vorschrift.

7. Kann der Verbrauchsanteil geändert werden?

Vor Einführung der Heizkostenverordnung vom 01.01.2009 konnte der Abrechnungsmaßstab zwischen Verbrauchs- und Grundkosten nur einmal innerhalb der ersten 3 Abrechnungsjahre geändert werden. Eine weitere Anpassung war nicht ohne Weiteres möglich.

Dies wurde erleichtert, der Aufteilungsmaßstab kann nachträglich geändert werden aufgrund „sachgerechter Gründe”, beispielsweise wegen Sanierungsmaßnahmen: nachträglicher Einbau einer modernen Zentralheizung oder einer Fassadendämmung, siehe §6, Abs. 4 HKVO. Dabei ist zu beachten, dass die Mieter schriftlich über die Änderung vor Erstellung der Heizkostenabrechnung zu informieren sind.

Hinweis
Auf keinen Fall darf der Vermieter durch Variation des Abrechnungsmaßstabes von Abrechnungsjahr zu Abrechnungsjahr den Kostenanteil zu seinen Gunsten beeinflussen.

8. Wann sollte der Verbrauchsanteil geändert werden?

Ist bei der Heizkostenabrechnung ein Grundkostenanteil von 40% oder gar 50% eingestellt, dann ist die mögliche Einsparung bei Mietern mit wirtschaftlichen Verbrauchsverhalten nicht hoch. Er hat nur Einfluss auf den Verbrauchsanteil von 60% oder gar 50%. Errechnen sich die Heizkosten der Mieter jedoch über den hohen Verbrauchsanteil von 70%, ist der Wille und die Möglichkeit Geld einzusparen erheblich größer. Der höhere Kostenanteil hat spürbare Auswirkungen auf den Verbrauch des Mieters.

Bei geringem Verbrauchsanteil und hohen Grundkostenanteil zahlen Mieter mit einem niedrigen Verbrauchsanteil für Mieter mit einem hohen Verbrauchsanteil mit.

In Wohnblocks fallen immer wieder Mieter auf die scheinbar gar nicht heizen. Meist mit einer vorteilhaft gelegenen Wohneinheit, die oben, unten, links und rechts von Nachbarn umgeben ist. Hier zahlen die Nachbarn die Heizkosten, durch den Wärmeübertrag durch Decke und Wand. In einem solchen Fall ist ein hoher Grundkostenanteil ratsam.

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